El desalojo por falta de pago: Qué hacer cuando un inquilino no paga

Como se sabe, las partes al celebrar un contrato de arrendamiento asumen obligaciones reciprocas. Por un lado, el inquilino tiene la obligación de pagar una renta; por otro lado, el propietario o arrendador tiene la obligación de ceder la posesión de la casa.

La falta de pago es una razón, legalmente valida, por la que el propietario, arrendador o administrador puede resolver el contrato, eliminando, de esta forma, las obligaciones reciprocas entre las partes.

Con ello, ni el inquilino tiene la obligación de pagar la renta (se habla de la renta generada a partir de la resolución, mas no de las rentas atrasadas) ni el arrendador la obligación de ceder la posesión de la vivienda.

Siendo así, salta a la vista, que con la resolución del contrato, el inquilino pierde el derecho de mantener la posesión de la vivienda y por lo tanto tiene el deber de restituirla a su propietario. En ese caso, el propietario tiene el derecho de exigir la restitución del bien a través de un proceso de desalojo.

Por ello, lo primero que debemos hacer ante un inquilino que no paga la renta es resolver el contrato para, posteriormente, iniciar un proceso de desalojo.

A partir de cuantos alquileres por pagar se puede iniciar un proceso de desalojo

Ahora bien, todos los lectores deben tener claro, que el mero retraso del pago de la renta, de por sí, NO justifica la procedencia de un proceso de desalojo. Sino que es necesario que dicho retraso se haya extendido por determinados periodos fijados por la ley. Estos periodos son:

• Para los contratos en los que la renta se pague mensualmente, es imprescindible que hayan transcurrido dos meses más quince días de retraso en el pago.
• Para los contratos en los que la renta se haya fijado en plazos mayores al mes bastará con un periodo vencido más 15 días. Por ejemplo, si se ha pactado que el pago de la renta se realice de forma anual, será indispensable, para iniciar el proceso de desalojo, que transcurra un año más quince días, desde el último pago percibido,
• Para los contratos en los que el pago de la renta se haya pactado en plazos menores al mes, bastará con tres periodos vencidos.

Qué dice la ley del desalojo por falta de pago en el código civil peruano

El código civil se señala que el proceso de desalojo se tramita en un proceso sumarísimo, es decir, en un proceso rápido y con plazos cortos.

Ahora bien, la ley peruana señala que en los casos de desalojo por falta de pago, es posible incluir, también, dentro de la demanda de desalojo, el pago de las rentas atrasadas

Otra particularidad de los procesos de desalojo por falta de pago es que , en éstos , solamente se pueden incluir ciertos medios probatorios ; de hecho la ley señala de manera clara, que en estos casos solo valen : los documentos , la declaración de parte y la pericia.

Cómo desalojar inquilinos que no pagan

Podría pensarse que el hecho de alquilar un inmueble que nos pertenece nos da derecho a poder exigir su restitución en cualquier momento. Sin embargo ésta es una opinión errónea desde el punto de vista jurídico. El derecho no razona bajo esta lógica.

Para la ley, con la celebración del contrato de arrendamiento que cede la posesión del inmueble, se otorgan determinados efectos protectores al inquilino, y por ello, es imprescindible que se cumplan determinados “requisitos” para recién poder exigir la restitución del bien.

Cómo empezar el juicio de desalojo por falta de pago

Como se dijo, para iniciar un proceso de desalojo, es indispensable que se cumplan con algunos “requisitos” previstos por la ley.

El primer requisito es, obviamente, que el inquilino no haya cumplido con su obligación principal, es decir, que no haya cumplido con el pago de la renta. Ahora como también se mencionó líneas arriba, no cualquier retraso justifica la procedencia de un proceso de desalojo. Por ello, el retraso del inquilino debe ser de por lo menos 2 meses más 15 días.

Ahora bien, ANTE EL RETRASO EN EL PAGO POR MAS DE 2 MESES, lo primero que debe de hacer el propietario es resolver el contrato de arrendamiento. Ello, con la finalidad de que ya no se encuentre justificada la posesión del inmueble por parte del inquilino. Siendo así, la pregunta que nos viene a la mente es ¿Cómo resolver el contrato de arrendamiento?

Para resolver el contrato, es indispensable que se curse una carta notarial al inquilino, solicitándole que cumpla con el pago de la renta , advirtiéndole que , de no ser así, el contrato quedara resuelto de pleno derecho ( o sea , automáticamente). Cabe recalcar que, el propietario deberá otorgarle un plazo no menor de quince días para que cumpla con el pago.

El proceso de desalojo por falta de pago

Una vez resuelto el contrato, el camino queda libre para la interposición de una demanda por desalojo. Siendo así, el propietario deberá interponer una demanda de desalojo cumpliendo con todos los requisitos señalados por la ley, es decir, invocando los hechos y derechos que sustentan su pretensión. Es decir deberá señalar que:

• Es propietario del bien ubicado en la av “x” .
• Que el día “y”   celebró un contrato de arrendamiento con la persona “z”.
• Que en dicho contrato, las partes determinaron que la renta se pagaría mensualmente con una merced conductiva de x nuevos soles.
• Que, a pesar de ello, la persona “z” no ha cumplido con su obligación de pagar la renta; habiéndose retrasado por 2 meses y quince días.
• Que por esta razón se exigió el pago de la deuda vía CARTA NOTARIAL y que debido a que, a pesar de ello, la persona “z” no cumplió con el pago de la renta, queda resuelto el contrato, y que por lo tanto se pide que la persona “z” que restituya el bien y que pague el monto equivalente a las rentas atrasadas.

Una vez realizado esto, el inquilino moroso tendrá un plazo máximo de 5 días para contestar la demanda, en la que deberá acreditar que ha cancelado la renta.
Luego de ello, las partes involucradas deberán asistir a una audiencia única en la que se actuaran los medios probatorios y se realizarán los descargos correspondientes. Sobre el papel se dice que ésta audiencia deberá ser programada dentro de los 10 (diez) días siguientes de contestada la demanda, sin embargo, esto dista mucho de la realidad, ya que, la fijación de fecha de la audiencia depende directamente de la carga procesal que tenga el juzgado en el que se ha interpuesto la demanda.
Una vez realizada la audiencia, el juez deberá resolver el caso concreto emitiendo sentencia el mismo día.
En caso de que la demanda haya sido declarada fundada, el vencedor podrá solicitar que se efectúe el lanzamiento a partir de 6 días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia.

Cuánto dura un proceso de desalojo

No hay una respuesta fija para ésta pregunta, ya que, a pesar de que sobre el papel se fijan plazos determinados para la duración de cada etapa del proceso, estos no se cumplen en la realidad.
Pero sumando el tiempo transcurrido desde el momento en que se cursó la carta notarial, hasta el momento en que se declara fundada la demanda podemos calcular un plazo aproximado de 6 meses o un año. Todo ello, siempre y cuando no ocurran circunstancias especiales, como que el inquilino solicite la nulidad del contrato o que, posteriormente, interponga un recurso de apelación.